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教師儲物柜
時間:2019-08-05 13:46   文章來源:品源辦公家具網   作者:上海辦公家具liukai

上海辦公家具品源小編為您精選:教師儲物柜。要做好租金定位,最關鍵的是考慮本地區及本商圈商業發展水平。首先,商圈業態分布不是均衡的。其次,商圈內租金分布也不是完全呈某種線性關系,同一條街道不同業態租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。一是區位因素;二是預期經營狀態。

一個商業項目的經營能否成功,經營壽命能否持久,在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業的商業業態上,對于不同的業態在租金方式的選取方面也存在著很大的差異,例如:服裝類業態在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形式;而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此,不同的業態商戶會選取不同的租金方式,而不同的租金方式也適合不同的商業業態。

 

不同業態對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業態,不同的品牌也會根據自身的發展水平制定不同的運營制度,從而使品牌可以擴大市場份額,提升知名度,獲得更多的利潤。

 

要做好租金定位,最關鍵的是考慮本地區及本商圈商業發展水平。首先,商圈業態分布不是均衡的。其次,商圈內租金分布也不是完全呈某種線性關系,同一條街道不同業態租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。一是區位因素;二是預期經營狀態。

③ 行業租金承受能力:結合不同類別的商業最高租金承受力、日招商經驗,對租金價格進行合理把控;

 

教師儲物柜--辦公家具定制概述

 

① 主力商家:對主力店,品牌形象較好商家,采取低條件租賃,如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險;對規劃業態中部分較聚人氣業態,如美食廣場可自營。

 

教師儲物柜--辦公家具定制理念

 

② 小商家:小商家有從眾心里,在主力店已引進的基礎上,可適當拉高小商家租金,提升開發商整體經濟效益。

 

教師儲物柜--辦公家具定制思路

 

③ 租賃年限、免租期:一般業態控制在2-3年;餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續經營,對于免租期在12個月以上的商家應采分階段支持,避免商家出現免租期后棄租的現象。

 

租金招租者投資收益的主要來源,其定價高低直接影響投資回報率的高低,但由于商業地產的特殊性,租金不僅考慮投資回報,還必須考慮眾多因素,使各利益相關方均能實現比較理想的預期,達到一種平衡。

 

其中,固定租金綜合考慮當地商業水平、租金整體水平、商圈發展情況、城市未來發展規劃等因素。可調租金主要考慮因素為本項目的內部情況,其中包括:本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區位、競爭因素、招商可及性等因素。

 

租金如何定?制定標準從何而來?周邊的競爭項目的租金水平是怎樣的?商圈整體發展規劃是什么?目標商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關鍵信息。這些信息需要通過周密的調研計劃和精準的調研對象而得來,在此給大家推薦幾個具有代表性的租金調研案例,分享租金調研報告的整體思路和實施方法。

 

整個調研報告非常專業而全面,具體內容從深圳市商業物業整體市場概況——總體市場供需水平分析,深圳市主要商業旺區(商圈)分析。對五大競爭對手(地王購物中心、中信城市廣場、西武百貨、太陽廣場、銅鑼灣廣場)進行詳細、深入的調查分析,調研要點:項目位置、規模、招商條件(報價)、每層商戶組合;并從這五家商場中,每層挑選不同業態的1-2個具代表性客戶,調查其具體租賃條件,以供參考。

 

通過對目標商場案例租金水平對比分析,以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等,深圳市商鋪未來租金趨勢本項目初步發展建議,本案的市場定位:商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定購物中心租賃條件的制訂,最終確定本案各樓層的租金方案。

 

本案首先從天津零售商業分布情況開始,從城區商業物業存量及新增供應量,到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業市場、購物中心等業態租金情況的分析,總結一類商圈主要零售物業租金水平和租金收取方式。

 

同時,對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式,推算本案的整體租金水平及各樓層基準租金,并制定同一樓層店鋪租金定價依據;以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。

 

租金測算的方法多種多樣,角度不同,采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑:

 

④ 通過營業額進行反推(此方法較為準確,適用于調研難度較大的大型商場租金估測);

 

⑤ 經驗數據:針對沿街商鋪、小型商業的租金調研難度相對較小,且調研數據相對真實、準確,可采用1、2種途徑進行調研;針對大型商場或大型餐飲娛樂業態,租金調研相對較為困難,可考慮選用與第三方公司合作,或通過營業額反推,或憑借經驗數據來進行判斷。

 

在平面圖上根據樓層中的區位,人流量標出商鋪的優劣(以ABCD區分),據優/劣程度擬定出某個樓層商鋪租金單價高或低(計算優/劣鋪單價可參考樓層系數的分解方法進行計算),但各類別鋪位租金之和等于本樓層預算總額。

 

租金水平類比法:以當地各大零售商圈的平均租金水平為基礎,推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。

 

保本保利定價法:以廠商的租金承受能力為基礎,分析典型業種在一定成本下的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利,購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前,通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。

 

投資收益分析法:以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平,該方法僅作參考,不作推導。

 

項目成本定價法:以項目的投資成本為基礎,按靜態回報率推算項目租金均價。由于我方無法知曉本項目商業部分的地價、建筑安裝等投資成本,所以該方法未能運用,需要開發商自行測算

 

租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造成不同差異,現就上述因素綜合分析如下:

 

包括兩方面,有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素,亦有極少數商業項目無樓層差價(例如女人街開盤時),用以鼓勵銷售,造成搶購之現象,進而積累業主信息,同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中采取多為有樓層差價,一般而言,以一樓為基準,每上升(下降)一個樓層,其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。

 

本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將樓層劃分為商鋪(店中店)形式,則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套內面積等因素組合定價

 

此計算方法也稱浮動租金法,按照傳統百貨的作法,不同商業業態采取不同的抽成比率,同樣,此方法也可于租賃形式中借鑒,一般算法為:單位面積(每平米)每月產生的銷售收入*實際使用面積*抽成扣點=租金。

 

目前商業地產銷售運營中大體上有如下五個方式:自購自營、純租賃、返租、帶租約銷售、回購等,資料中對此進行了逐一展開分析。

 

正大廣場的租金狀況:其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米,非主力店的固定租金為160~700元/月/平方米不等。在非主力店中,服裝服飾類的固定租金為580~620元/月/平方米,生活精品類的固定租金為420~450元/月/平方米,餐飲美食類的固定租金為290~320元/月/平方米。

 

資料中以表格的形式,分別從業態、租金模式、固定租金(元/月/平方米)、扣率進行了非常詳細的介紹,每一個品牌的租金信息均涵蓋其中。

 

本資料介紹了北京西單大悅城、北京藍色港灣國際商務區、北京apm商場、嘉茂(西直門)購物中心、北京富力廣場、北京新中關購物中心6大知名購物中心的租金情況。

 

分別從單層建面、業態定位、代表品牌、單店面積、租金價格、扣率做了表格式統計,同時,對每個項目所在商圈、業態組合和定位等方面做了優劣勢分析。

 

資料中介紹了華潤萬象城、COCOPARK、海岸城、益田假日廣場、京基百納廣場、保利文化廣場、嘉信茂廣場、金光華、怡景中心城、花園城中心10大購物中心的租金水平,從項目所在區域、商業建筑面積、從負一負二層到五層,明確羅列了租金價格。

 

其租金水平為平均租金參考,以零售為主。部分服飾類、品牌專賣租金扣點18-25%,餐飲品牌連鎖店扣點5-12%。

 

1.西單大悅城,地處北京市核心商圈西單商業區內商業氛圍較濃重,出行、休閑、娛樂及購物十分方便。

 

2.品牌組合、較為領先有多個品牌在其設立中國或北京的旗艦店。自身定位 選擇與周邊知名百貨錯位經營利用自身體量較大的優勢異化競爭,引進了H&M、GAP、優衣庫、ZARA等目前知名度較高的流行走量品牌服飾作為主力店。

 

項目優勢                                                                

 

作為中國第一街的王府井,和王府井商圈核心的首位商場,GAP中國首家復式旗艦店,ZARA也把在中國的第一個三層鋪面的復式旗艦店選在這里,更有亞洲最大的復式旗艦店NIKE Beijing等,擁有5家最具特色和獨有性的國際大牌復式旗艦店。  

 

1、周邊商業過于密集,對于該項目的競爭較大。招商滿租率不高,客戶可選擇性目前還是不很多。

 

項目區位優勢巨大,緊靠地鐵交匯站及公交車站,商圈內坐落多家學府,客流量巨大。項目內各種業態齊全,凸顯其一站式的消費理念,其中餐飲業態所占比重超過30%,從而產生了良好的聚客效應。為之后的調整奠定了基礎。

 

該項目的服裝品牌有待調整,同比其他項目略顯低端,諸如一層品牌LEVIS,TOUGH,二層品牌MIGANO,謎底等。且品牌碼放較為凌亂,缺乏合理梳理和調整。項目整體調性不足,更多依靠周邊的便利交通環境為其帶動客流。

 

3、項目周邊屬老居民區,固定居民非常多,提供了非常穩定的消費群體。      

 

1、項目雖然距國貿商圈較近,但自身品牌較為低端,與國貿,新光等商城差距較大,所以對周邊白領人群缺乏影響力與號召力。

 

文章來源于房地產經理人聯盟,版權歸原作者所有,經小編整理后,與大家共同分享,明日更多商業地產精彩內容敬請期待,歡迎轉發,感謝訂閱。

 

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品源服務信息

成立時間

2002年成立,集家具設計、生產、制造、銷售和服務于一體,提供辦公空間設計施工、辦公家具制造、智能辦公系統為一體的整體辦公解決方案。

企業資質

注冊資金1100萬,并在家具行業率先通過GB/T 19001-2008/ISO 9001:2008質量管理體系認證、GB/T 24001-2004/ISO 14001:2004環境管理體系認證、職業健康安全管理體系認證。

全國服務

現以上海為軸心,并設有杭州、無錫 、合肥三家分公司,經銷商覆蓋全國重要省市,致力于全國客戶的辦公家具采購服務。

生產基地

位于上海市青浦區,占地60,000平方米,總建筑面積達100,000平方米。
地址:上海市青浦區西岑鎮練西公路3580號

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